La inmologística ante la escasez de suelo industrial urbano

La inmologística ha cogido el guante que le ha lanzado el auge del comercio electrónico y la omnicanalidad. La escasez de suelo industrial disponible y la gestión de la última milla demandan de centros de distribución urbanos que garanticen las entregas en 24 horas.

Por estos motivos, el mercado inmobiliario industrial está viviendo una época dorada: un estudio de la consultora Deloitte señala que la demanda de almacenes crecerá en cerca de 80 millones de metros cuadrados para 2023. 

En este artículo, introduciremos el concepto de inmologística y explicaremos cómo se ha adaptado el sector a los desafíos del e-commerce y, en general, a las necesidades tecnológicas que implica la logística 4.0. 

¿Qué es la inmologística? Tendencias del sector

Se entiende por inmologística el segmento del sector inmobiliario dedicado al alquiler y venta de almacenes, naves industriales y suelo industrial. 

El auge del comercio electrónico ha impactado directamente en el mercado inmobiliario industrial. Las entregas ultrarrápidas y la gestión de la última milla logística han obligado a acercar los almacenes a las ciudades para lograr un servicio logístico rápido y eficiente.

De hecho, una encuesta de la consultora internacional Aberdeen Standard muestra que la localización del almacén se convertirá en uno de los factores más importantes para la logística de una empresa. Así, casi el 60% de los jefes de logística consultados afirman que será un aspecto crucial. En ese contexto, un estudio de la inmobiliaria Colliers Internacional cifra en más de 100 millones de euros el volumen de negocio generado en España por el sector inmobiliario logístico en el primer semestre de 2019. 

Además, se vislumbran ya algunas de las tendencias que marcarán la inmologística en los próximos años: instalaciones de almacenaje en altura, naves XL (de más de 50.000 metros cuadrados y situadas habitualmente lejos de la ciudad) y almacenes más pequeños ubicados cerca de las grandes urbes (el caso extremo son los mini hubs logísticos).

Logística urbana: simbiosis entre compañías

El acceso a nodos de comunicación es vital para la distribución. Por ello, una solución tradicional de inmologística urbana son los centros de actividades logísticas. Es decir, zonas específicas en las ciudades donde conviven empresas del sector logístico. La principal ventaja de implantar una nave industrial en estos espacios es que las compañías pueden compartir recursos de transporte y almacenamiento, con el objetivo de reducir costos y acceder a mejores infraestructuras. 

Sin embargo, ante la cada vez mayor escasez de suelo, han surgido soluciones innovadoras como las plataformas logísticas multinivel. Son una evolución de la plataforma logística común, a la que se añaden varias plantas para un mejor aprovechamiento del suelo. De este modo, en una misma instalación conviven distintos clientes y cada uno tiene asignados unos ciertos muelles de carga según el nivel. 

Por otra parte, la presión inmobiliaria industrial se adentra cada vez más en la ciudad, con el propósito de acortar los tiempos de entrega. La última tendencia al respecto son los centros de micro-fulfillment. Es decir, almacenes poco complejos situados normalmente dentro de la nucleos urbanos para  la gestión eficiente de la última milla logística. 

Inmologística: soluciones ante la escasez de suelo

Ante la disminución de oferta de suelo industrial, el sector se enfrenta actualmente a un aumento de los precios que empuja a las empresas a tomar medidas para optimizar el espacio que ya poseen. Estas son algunas de las principales soluciones que podrían adoptarse para obtener una mayor capacidad de almacenamiento:

• Almacenamiento por compactación: a diferencia de los sistemas de almacenaje con  acceso directo, los racks drive-in aprovechan la máxima superficie de almacenaje, reduciendo el número de pasillos. Esto resulta especialmente provechoso cuando el almacén dispone de muchas tarimas de pocas referencias y, sobre todo, cuando la rotación es baja. 
• Soluciones en altura: por la imposibilidad de adquirir más suelo (o evitar asumir un costo excesivo), las empresas tienden a ampliar la instalación en altura, a fin de incrementar el espacio útil de almacenaje. En estas situaciones, se recomiendan almacenes automatizados, que responden eficientemente a ciclos de trabajo en racks que superan los 40 metros de altura.  
• Sistema de gestión de almacenes: un SGA garantiza el máximo rendimiento de las ubicaciones, asignando a cada producto una posición de almacenaje según ciertas características como la rotación de producto, la fecha de caducidad o la ruta del picker. Esta funcionalidad rentabiliza la capacidad de almacenamiento de la instalación, haciendo un uso más inteligente de los huecos disponibles en los racks. 

Un nuevo modelo de almacén

Las nuevas tendencias de consumo han provocado que el suelo industrial esté más cotizado que nunca. Ante el aumento de precio del metro cuadrado, son muchas las empresas que han optado por soluciones para optimizar el espacio de almacenaje. 

En efecto, la tecnología se ha convertido en la mejor aliada para afrontar los retos que presenta la inmologística. A la implantación de sistemas de gestión de almacenes que coordinan el stock entre las múltiples instalaciones de la empresa, se ha sumado la automatización de los almacenes.

No en vano, soluciones como los centros de micro-fulfillment, almacenes especializados en la preparación y expedición de pedidos en tiempo récord, se han consolidado como una herramienta para asegurar un servicio logístico ágil y a la altura de las circunstancias actuales.